Faire inscrire une vente ou un don sur le titre foncier

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• Terrain

Un droit réel immobilier n'existe à l'égard des tiers que s'il a été rendu public par inscription au livre foncier. L'acte doit être écrit et contenir des mentions obligatoires, puis être déposé à la conservation avec le duplicata du titre. L'inscription doit être faite dans les six mois de la date de l'acte, sous peine de pénalité.

Pour qui : Acheteur, vendeur, donataire ou toute personne qui acquiert ou constitue un droit réel sur un terrain titré.

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Les étapes

1. Rédiger un acte écrit completTout fait ou convention qui transmet un droit réel immobilier est constaté par écrit. L'acte indique notamment, pour chaque personne physique, nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, capacité, filiation et état civil, ainsi que le nom d'immatriculation et le numéro du titre foncier de l'immeuble. (Art. 27 et 28, décret 60-529)
2. Faire légaliser les signatures d'un acte sous seing privéLes signatures apposées sur les écrits autres que les actes authentiques, judiciaires ou reçus par des fonctionnaires qualifiés sont légalisées par le représentant qualifié de l'administration avant le dépôt à la conservation. (Art. 32, décret 60-529)
3. Joindre le plan en cas de divisionLorsque l'acte divise un immeuble, il est accompagné d'une reproduction du plan d'immatriculation de la propriété d'origine, portant les limites des parcelles nouvelles et revêtue d'une mention d'approbation sans réserve. (Art. 33, décret 60-529)
4. Vérifier la chaîne des droits du vendeurPour être inscrit, un droit doit être tenu directement du titulaire de l'inscription précédente. Le conservateur refuse toute inscription tant que la série ininterrompue des mutations antérieures n'est pas établie. (Art. 49, décret 60-529)
5. Vérifier les droits de préemptionLes copropriétaires indivis, cohéritiers, copropriétaires divis d'une maison d'habitation, superficiaire et propriétaire du sol peuvent se substituer à l'acquéreur. (Art. 14, ordonnance 60-146)
6. Déposer l'acte et le duplicata du titreÀ défaut de production du duplicata, le conservateur refuse toute inscription, sauf cas d'inscription forcée, de saisie ou de prénotation. Le déposant peut demander une reconnaissance pour chaque document déposé. Les frais d'inscription sont acquittés par le requérant. (Art. 66, 47 et 57, décret 60-529)
7. Contrôle du conservateurAvant d'inscrire, le conservateur vérifie l'identité des parties, leur capacité, l'inscription au titre du droit du disposant, la disponibilité de l'immeuble et la régularité extérieure de l'acte. En cas de refus, il rend les pièces avec la mention « non inscrit en l'état » et une note écrite indiquant les causes. (Art. 36 et 42, décret 60-529)
8. Demander un nouveau titre après une mutation totaleEn cas de mutation totale, le nouveau propriétaire peut obtenir, sur réquisition expresse, un nouveau titre ne mentionnant que les droits réels et charges subsistants. En cas de division, chaque lot est borné et reçoit un titre et un plan distincts. (Art. 19 et 20, décret 60-529)
9. Demander une prénotation si l'inscription tardeSur réquisition écrite et versement des taxes et droits, le conservateur procède à une inscription provisoire très sommaire, valable vingt jours. (Art. 69, décret 60-529)

Délais à retenir

• Inscription du droit, sous peine de pénalité de 10 % par mois de retard sur le montant du frais d'inscription : 6 mois, à compter de de la date de l'acte (Art. 26, décret 60-529)
• Validité de la prénotation : 20 jours, à compter de de l'inscription provisoire sur réquisition écrite et versement des taxes (Art. 69, décret 60-529)

Documents utiles

• L'acte écrit contenant les mentions exigées pour chaque partie et la désignation du titre foncier (Art. 28, décret 60-529)
• Pour un acte sous signatures privées : l'original, avec signatures légalisées (Art. 31 et 32, décret 60-529)
• Pour une division d'immeuble : une reproduction du plan d'immatriculation portant les limites des parcelles nouvelles, approuvée sans réserve (Art. 33, décret 60-529)
• Le duplicata du titre foncier (Art. 66, décret 60-529)

Points d'attention

• Pas d'effet à l'égard des tiers sans inscription. Tout droit réel immobilier ou charge n'existe à l'égard des tiers que s'il a été rendu public dans les formes légales, sans préjudice des droits réciproques des parties. (Art. 9, ordonnance 60-146)
• Baux de plus de trois ans. Les baux d'immeubles de plus de trois années, et les quittances ou cessions de plus de trois années de loyers non échus, doivent aussi être constatés par écrit en vue de l'inscription. (Art. 27, décret 60-529)
• Actes établis à l'étranger. Ils sont passés en la forme authentique et, hors de France ou d'un pays membre de la Communauté, visés par l'agent diplomatique ou consulaire malgache. (Art. 34, décret 60-529)
• Actes raturés. Les actes présentant grattages, surcharges, interlignes ajoutés, renvois et mots effacés non approuvés sont refusés par le conservateur. (Art. 35, décret 60-529)
• Acquéreur d'une autre nationalité. Lorsque des personnes d'autre nationalité acquièrent des droits réels sur des biens non immatriculés appartenant à des Malgaches, l'immatriculation est obligatoire. L'acquisition est réputée faite sous condition suspensive d'immatriculation préalable au nom du vendeur. (Art. 3, ordonnance 60-146)
• Tombeaux. Les tombeaux situés sur un terrain immatriculé restent inaliénables et insaisissables, avec accès des familles maintenu. (Art. 4, ordonnance 60-146)

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