Exercer mon droit de préemption sur une vente

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Terrain

La préemption permet d'acquérir la portion vendue à un tiers en le remboursant de son prix, des loyaux coûts et des améliorations. Elle s'exerce par une notification à l'acquéreur, accompagnée d'offres réelles de remboursement, dans un délai très court qui court de la connaissance de la vente.

Pour qui : Copropriétaire indivis, cohéritier, copropriétaire divis d'une maison d'habitation, superficiaire ou propriétaire du sol d'un immeuble immatriculé.

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Les étapes

Vérifier que l'on fait partie des bénéficiairesLe droit appartient à tout copropriétaire indivis d'un même immeuble, à tout cohéritier sur les immeubles de la succession, à tout copropriétaire divis d'une maison d'habitation, au superficiaire pour le sol et au propriétaire du sol pour la superficie. (Art. 14, ordonnance 60-146)
Connaître l'ordre de prioritéLe propriétaire du sol et le superficiaire passent en premier, puis les cohéritiers, puis les copropriétaires divis ou indivis. Entre les deux dernières catégories, celui qui a la part la plus considérable est préféré ; en cas d'égalité, le sort décide. (Art. 15, ordonnance 60-146)
Faire fixer les parts en cas de contestationLe président du tribunal de première instance, par ordonnance sur requête de la partie la plus diligente, fait déterminer les parts par un expert. Le tirage au sort a lieu devant le greffier. (Art. 16, ordonnance 60-146)
Notifier l'acquéreur avec offres réellesLa notification à l'acquéreur est faite avec offres réelles de lui rembourser son prix d'acquisition, le prix des améliorations et tous les loyaux coûts accessoires. (Art. 17, ordonnance 60-146)
Respecter le délaiLa notification doit être faite dans la huitaine du jour où le bénéficiaire a eu connaissance de la vente, augmentée des délais de distance, sans pouvoir jamais dépasser deux mois. Passé ce délai, la préemption ne peut plus être exercée. (Art. 17, ordonnance 60-146)

Délais à retenir

Notification à l'acquéreur : 8 jours, à compter de le jour où il aura eu connaissance de la vente, augmenté des délais de distance, sans pouvoir être supérieur à deux mois (Art. 17, ordonnance 60-146)
Délai réduit si l'acquéreur notifie son contrat après inscription de son droit : 8 jours, à compter de à compter de la notification (huitaine franche) (Art. 18, ordonnance 60-146)
Prescription du droit de préemption : 6 mois, à compter de à partir du jour de la vente (Art. 19, ordonnance 60-146)

Points d'attention

Plusieurs bénéficiaires. En cas de contestation sur l'importance des parts, un expert est désigné ; en cas d'égalité, le tirage au sort a lieu devant le greffier qui en dresse procès-verbal. (Art. 15 et 16, ordonnance 60-146)
Fermier ou métayer. Tout métayer ou fermier est investi, nonobstant toute clause contraire, d'un droit de préemption en cas de cession de la propriété. (Art. 23, ordonnance 74-021)
Riverains de terrains de l'État. Un droit de préemption existe aussi au profit de certains riverains (cours d'eau abandonnant leur ancien lit, canaux délaissés, voies publiques déclassées) pour des parcelles du domaine privé de l'État, dans un délai qui ne peut être inférieur à six mois à partir d'une mise en demeure. (Art. 12 et 13, loi 2008-014)

À vérifier avant d'agir

Les textes de l'ordonnance 60-146 et du décret 60-529 proviennent d'un recueil édité en 2015 : vérifier qu'aucune modification ultérieure n'est intervenue.
Contradiction apparente : l'article 17 limite le délai de notification à un maximum de deux mois, alors que l'article 19 fait durer la prescription du droit six mois à partir de la vente. Le texte ne dit pas lequel prime ni de quel point de départ court le plafond de deux mois.
Le texte ne précise pas la forme de la notification à l'acquéreur (huissier, lettre recommandée) ; il exige seulement des offres réelles.
Les délais de distance renvoient à l'ordonnance n° 60-080 du 4 août 1960, qui n'est pas dans le recueil : durée non connue.
Le texte ne dit pas si la préemption s'applique aux donations ou échanges, il vise « la portion vendue ».

Extraits des textes de loi

« La préemption est le droit reconnu à tout copropriétaire indivis d’un même immeuble, à tout cohéritier sur les immeubles de la succession »
Ord. 60-146 · Art. 14 · Ordonnance n° 60-146 du 3 octobre 1960 relative au régime foncier de l'immatriculation

« dans le délai de huitaine à partir du jour où il aura eu connaissance de la vente »
Ord. 60-146 · Art. 17 · Ordonnance n° 60-146 du 3 octobre 1960 relative au régime foncier de l'immatriculation

« Passé ce délai, la préemption ne pourra plus être exercée. »
Ord. 60-146 · Art. 17 · Ordonnance n° 60-146 du 3 octobre 1960 relative au régime foncier de l'immatriculation

« Le droit de préemption se prescrit, dans tous les cas, par six mois à partir du jour de la vente. »
Ord. 60-146 · Art. 19 · Ordonnance n° 60-146 du 3 octobre 1960 relative au régime foncier de l'immatriculation

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