Prendre ou céder un bail emphytéotique

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• Terrain

Le bail emphytéotique donne au preneur un droit réel qu'il peut hypothéquer et, avec l'accord du bailleur, céder. Il dure plus de dix-huit ans et au plus quatre-vingt-dix-neuf ans. Il suppose un contrat dûment enregistré. Pour les terrains de l'État, une instruction préalable est menée par un guichet unique et une commission de reconnaissance domaniale.

Pour qui : Preneur ou bailleur d'un terrain privé, domanial ou titré au nom de l'État, qui envisage un bail de longue durée.

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Les étapes

1. Vérifier la durée et la nature du droitLe bail est consenti pour une durée supérieure à dix-huit ans et au plus quatre-vingt-dix-neuf ans. Il confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, qui peut être cédé et saisi dans les formes de la saisie immobilière. (Art. 1, ordonnance 62-064)
2. Vérifier que le bailleur peut le consentirLe bail ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d'aliéner. Les immeubles de mineurs ou d'interdits ne peuvent être donnés à bail emphytéotique qu'en vertu d'une délibération du conseil de famille homologuée par le tribunal. (Art. 2, ordonnance 62-064)
3. Signer un contrat et le faire enregistrerLe bail repose sur un contrat dûment enregistré. Hormis l'enregistrement, aucune autre procédure légale ni administrative n'est requise pour que le bail soit consenti. Les procédures sont les mêmes pour les biens publics, domaniaux ou privés. (Art. 1, ordonnance 62-064)
4. Pour un terrain de l'État : passer par le guichet uniqueDans chaque circonscription domaniale et foncière, un guichet unique reçoit les demandes, renseigne sur les stades de la procédure, suit les dossiers et délivre le contrat de bail et/ou le titre foncier. (Arrêté 1176/98)
5. Pour un terrain de l'État : la reconnaissance domanialeUne commission spéciale reconnaît le terrain demandé, procède à la conciliation en cas de litige et propose le taux du loyer, la durée du bail et la superficie attribuable. Le demandeur prend en charge ses frais de fonctionnement. (Arrêté 1177/98)
6. Faire inscrire le bailLes baux d'immeubles de plus de trois années sont constatés par écrit en vue de l'inscription. Le droit d'acheter le fonds ou de renouveler le bail, la durée du bail et les paiements de loyer d'avance doivent être mentionnés dans l'inscription pour être opposables aux tiers. (Art. 27 et 55, décret 60-529)
7. Respecter les obligations du preneurLe preneur paie la redevance, supporte les contributions et charges du fonds, ne peut demander de réduction pour perte partielle ou stérilité, ne peut se libérer en délaissant le fonds et ne peut opérer de changement qui diminue la valeur du fonds. (Art. 4, 6, 7 et 8, ordonnance 62-064)
8. Céder le bail avec l'accord du bailleurLe bail est librement cessible par le preneur à des tiers avec l'assentiment du bailleur, sur la base d'un contrat signé et enregistré. Pour un bail de l'État, la cession est soumise à l'approbation de l'autorité qualifiée pour l'accorder. (Art. 1, ordonnance 62-064 ; art. 20, loi 2008-014)
9. Demander le renouvellement dans la fenêtre prévue (contrat-type de l'État)Le preneur désirant renouveler adresse sa demande à la Direction dont relève le Service des domaines cinq ans au plus tôt et trois ans au plus tard avant l'expiration du bail. Le bailleur dispose de six mois pour répondre. (Art. 22, arrêté 3976/92)

Délais à retenir

• Durée minimale du bail : supérieure à : 18 ans, à compter de de la date de signature du contrat (Art. 1, ordonnance 62-064)
• Durée maximale du bail : 99 ans, à compter de de la date de signature du contrat (Art. 1, ordonnance 62-064)
• Non-paiement du loyer : le bailleur peut, après sommation, demander la résolution : 3 mois, à compter de de l'échéance du loyer (Art. 5, ordonnance 62-064)
• Informer la Direction dont relève le Service des domaines avant toute cession ou adjudication (contrat-type de l'État) : 90 jours, à compter de de délai indiqué au contrat-type, comme « délai maximum » (voir réserves) (Art. 18, arrêté 3976/92)
• Droit de préemption de l'État sur la cession (contrat-type) : 60 jours, à compter de de la date à laquelle la Direction a eu connaissance du contrat de cession (Art. 20, arrêté 3976/92)
• Début des travaux (contrat-type de l'État), au plus tard : 6 mois, à compter de de la signature du contrat (Art. 9, arrêté 3976/92)
• Demande de renouvellement : au plus tôt : 5 ans, à compter de avant l'expiration du bail (Art. 22, arrêté 3976/92)
• Demande de renouvellement : au plus tard : 3 ans, à compter de avant l'expiration du bail (Art. 22, arrêté 3976/92)
• Réponse du bailleur à la demande de renouvellement : 6 mois, à compter de de la demande de renouvellement (Art. 22, arrêté 3976/92)

Documents utiles

• Contrat de bail dûment enregistré (Art. 1, ordonnance 62-064)
• Pour un terrain de l'État : demande sur formulaire, avec plan officiel de la parcelle ou plan régulier dressé par un géomètre assermenté et procès-verbal descriptif des limites, et récépissé de versement du cautionnement (Art. 24, décret 2010-233)
• Pour un bail de plus de trois ans : écrit constatant le bail en vue de l'inscription (Art. 27, décret 60-529)

Points d'attention

• Constructions. Le preneur ne peut détruire les améliorations qui augmentent la valeur du fonds ni réclamer d'indemnité à ce titre. Si des constructions sont édifiées avec l'accord du bailleur, le bail peut prévoir qu'elles appartiennent au preneur, avec dédommagement en cas de rupture ou d'expiration non renouvelée. (Art. 7, ordonnance 62-064)
• Hypothèque et nantissement. Le preneur peut laisser le bail en sécurité ou nantissement d'un prêt auprès de tiers, y compris des banques et institutions financières. (Art. 1, ordonnance 62-064)
• Servitudes. L'emphytéote peut acquérir des servitudes actives et grever le fonds de servitudes passives, pour un temps qui n'excède pas la durée du bail, à charge d'avertir le propriétaire. (Art. 9, ordonnance 62-064)
• Expropriation. Des indemnités distinctes sont accordées au bailleur et au preneur. Celles du preneur couvrent le dommage direct et immédiat dû à l'arrêt imprévu du bail et la valeur des constructions qui lui appartiennent. (Art. 11, ordonnance 62-064)
• Domaine privé de l'État. Après immatriculation de ses biens, l'État peut accorder des baux ordinaires de dix-huit ans au maximum et des baux emphytéotiques de plus de dix-huit ans, sans dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans. Les droits au bail se transmettent par succession. (Art. 19 et 20, loi 2008-014)
• Terrain de l'État : l'État reste juge. L'État conserve la faculté d'apprécier l'opportunité de la cession des terres de son domaine privé et reste seul juge du refus. (Art. 21, loi 2008-014)
• Mutations. Les mutations de toute nature portant sur le droit du bailleur ou du preneur sont soumises aux textes sur les transmissions de propriété d'immeubles. (Art. 13, ordonnance 62-064)

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